现在才2102年，建设万达商场那块地上还种着庄稼。
整个城市往东的边界线还没扩张到那里，但是临近住宅小区的低容积率地块已经拍到400万/亩的价格，加上商业用地容积率远超住宅的1.5密度，按照市场价来评估的话，亩单价不会低于500万/亩。
即便没有万达的名气，能以30万/亩的价格拿下，但是只要控制在100万/亩的价格以内，怎么开发都不会亏。
要知道万达模式并不全是商业。
在万达广场的边上，必然伴有万达公馆。
几乎等于白送的地皮，加上建筑成本，再以市场价格出售商品住宅房，赚取的利润足以覆盖商业综合体的成本。
除此之外，还能白捞一座星级酒店，一条影视院线。
对于罗阳来说，地产项目上赚到的钱用在本地，这种结果是最好的。
所以在他提出商业综合体项目的概念后，饭局上的气氛一下子热闹了起来。
“罗总，像这种项目的总投资一般需要多少啊？”
有些想要了解的信息，不一定要领导开口，熟练掌握艺术的纪建章趁着碰杯的功夫提出疑问。
“整体投资在10个亿以上。”
即便把住宅的建设成本都算进去，也用不了这么多钱，毕竟土地等于白送。
但是投资额这玩意，只要不太离谱，膨胀个一两倍没问题。
“当然，这个数字把资金成本也算进去了。”
罗阳不想说的太夸张，稍稍解释了一下道：“现在因为地产行情不错，所以对项目融资的成本也抬高了不少，前几天在魔都有两家地产公司老板说起，借助金融平台对外各融资5个亿，利息给到了15%。”
“15%的年息？”
国土的沈振新诧异道：“这么算下来的话，5个亿的资金，一年下来的利息都要7500万？”
“是的，每年7500万利息。”
罗阳点头道：“而且都是借用两年，算下来要支付1.5个亿的利息。”
“这么高的利息，项目支撑的住？”
唐海林也惊讶万分：“现在地产开发的利润有这么高了吗？”
“唐叔，人家不是这么算的。”
罗阳笑着解释道：“他们在开发过程中运用了杠杆，加上开发节奏的利用，这5个亿在两年里可不止开发一个项目。”
“哦，你说说呢？”
唐海林顿时感兴趣起来：“这对于我们今后的管理也是有用处的。”
其实这在地产开发业内不算是秘密，即便罗阳不说，他另外找个地产开发公司的负责人也能问到。
“比如一块价值5个亿的地块，开发公司以15%的年化利率借来使用，买下这块土地进行开发.”
罗阳解说道：“土地拿到手之后，就可以放到银行里进行抵押，按照现在的规定，一般是60%，也就是3个亿，当然，这笔贷款不会做太长时间，一般是8个月到1年左右的时长等到这3个亿到位之后，开发公司再自己拿出2个亿来，又可以另外拿一块土地，如此循环。”
2012年的时候，阳市这种五线小县城基本没有外来开发公司进驻，绝大部分开发建设都是本地企业完成的。
地方性小型开发公司可能会有银行贷款，但是绝对做不到上这么大杠杆的地步。
像唐海林他们这些领导，现在还没有接受外来大型地产开发公司的洗礼，根本不知道在地产开发中杠杆能加到多大。
是啊，谁敢想啊。
某宇宙第一大房企，三十多亿资本，撬动两万亿贷款。
在行业暴雷之前，哪怕是业内都不敢相信。
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